La nueva Ley de Alquileres, sancionada en junio de 2020, es un fuerte eje de discusión y debate. A mediados de febrero, la portavoz de Presidencia de la Nación, Gabriela Cerruti, dijo en una conferencia de prensa que la ley "no cumplió con la función esperada", ni para los inquilinos ni para los propietarios, y llamó a mejorarla.
Ya en noviembre del año pasado el presidente de la Cámara de Diputados, Sergio Massa, había anunciado que se impulsarían cambios en la ley. Los puntos más calientes de la discusión son el método y la periodicidad de la actualización de los precios de alquiler, y la duración mínima de los contratos. Además, se espera que en marzo una comisión especial empiece a tratar el tema en el Congreso. Como telón de fondo a todo esto está la grave crisis habitacional que atraviesa la Argentina.
Ante la dificultad de acceder a una casa propia, actualmente en el país hay 8 millones de personas que alquilan. En 2010 eran menos de dos millones. Además, el pago de un alquiler representa, en promedio, alrededor del 40% de los ingresos de una persona.
En este contexto, en la Argentina hay alrededor de tres millones y medio de familias que no tienen una vivienda adecuada, lo que equivale a un tercio de la población. Estas son estimaciones de la Subsecretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación que indican que el déficit habitacional viene agravándose año a año desde 2001.
Entonces, ¿cuáles son las razones de la dificultad de acceso a la vivienda en la Argentina? Y más importante aún, ¿qué políticas públicas son necesarias, más allá de esta Ley de Alquileres, para revertir esto?
La crisis de alquileres puesta en contexto
Hagamos un repaso por los puntos más importantes de la Ley de Alquileres. Para empezar, actualmente los inquilinos deben hacer un depósito de garantía que equivale al primer mes de alquiler, el cual se devuelve en el último mes del contrato. Además, las expensas extraordinarias tienen que ser pagadas por el propietario.
Con esta ley, el plazo mínimo de alquiler de un inmueble pasa a ser de tres años, cuando antes era de dos. También dicta que si el inquilino no puede usar el inmueble por alguna razón, puede pedir la rescisión del contrato. Además, este puede terminarse de manera anticipada a partir de los seis meses, comunicándolo con al menos tres meses de anticipación. También en los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes puede convocar a la otra para renovarlo.
En caso de morosidad, el propietario puede iniciar una acción judicial de desalojo, lo cual tiene que hacerse mediante el proceso más breve posible, algo que varía según la jurisdicción. Con respecto a las inmobiliarias, si sólo interviene una, todas las partes tienen que hacerse cargo del pago de la comisión, que como mucho, equivaldría al 4,15% del valor total del contrato. En CABA, el pago lo tiene que hacer el propietario.
Respecto a las garantías, ahora hay mayor variedad, desde inmuebles a recibos de sueldo o seguros de caución. Además, el propietario no puede requerir una garantía que supere el equivalente a 5 veces el valor mensual de la propiedad.
Además, la actualización del precio del alquiler, que antes se hacía de forma semestral y negociada entre las partes, se actualizará anualmente, usando un índice que elabora el Banco Central y que combina las variaciones mensuales del IPC, y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estatales, o RIPTE. Por último, los contratos de alquiler tienen que ser declarados por el propietario ante la AFIP.
Resultados tras casi dos años con la actual ley
Rosario Fassina, socióloga del programa Derecho a la Ciudad de la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), explica que la Ley de Alquileres significó un gran avance en materia de derecho a la vivienda en la Argentina, y los principales cuestionamientos que se hacen están vinculados a la duración mínima del contrato, porque la antigua ley planteaba que fueran dos, pero la actual hace que sean tres. Según Fassina, “suele decirse que esto perjudica al propietario porque no puede disponer de su propiedad en un período menor de tiempo. Sin embargo, él sigue teniendo un montón de herramientas legales para recuperar su propiedad si el inquilino es moroso, y si es un buen inquilino el propietario va a preferir un contrato más largo”.
Fassina afirma que la razón por la que se oponen a este punto es porque los corredores pueden disminuir la frecuencia con la que celebran los contratos, y, consecuentemente, los pagos de comisiones. “También se critica que es difícil terminar un contrato de locación ante un locatario moroso y que hay que pedir una intervención de la Justicia para iniciar un desalojo”, explica y agrega: “Sin Embargo, la cantidad de juicios por desalojo realizados por impago no supera el 0,4% anual en la Ciudad de Buenos Aires, y según la información que ha circulado informalmente, a partir de la sanción de la ley ha disminuido la cantidad de juicios de desalojo, ya que la ley introduce la mediación como instancia previa al juicio que parece positiva para evitar la litigiosidad”.
En esta línea, Fassina mantiene que también hay críticas a la obligación de las personas propietarias a registrar el contrato de alquiler ante la AFIP, y afirma que esto “va a provocar un aumento en la carga impositiva, que se traduce en los precios de alquiler”.
Debates internos frente a la Ley de Alquileres
En febrero se convocó a una mesa sobre alquileres de vivienda en la Secretaría de Comercio Interior de la Nación, de la cual participaron, entre otros, la AFIP, las Cámaras Inmobiliarias y la Federación de Inquilinos Nacional, desde donde defienden la ley actual.
A través de un comunicado, desde la Federación expresaron que quedaba clara la postura de las cámaras inmobiliarias y desarrolladoras, que apostaban por un mercado de contratos cortos (de 1 año) y precios liberados. Algo que, según el comunicado, “conduciría a una profunda crisis habitacional”.
“De nuestra parte planteamos con claridad la necesidad de hacer cumplir la ley, registrar los contratos en AFIP y sostener los contratos largos que le dan estabilidad, protección y también ganancia económica a las y los inquilinos. Por otra parte, insistimos en la necesidad de un gravamen a la vivienda vacía, una página oficial sobre el índice de actualización anual del alquiler y regulación del precio de inicio de los contratos”, sostiene el informe.
Desde la Cámara Inmobiliaria Argentina, por el contrario, plantean que para fomentar la oferta hay que crear beneficios impositivos para los propietarios a cambio de que pongan a las propiedades en el mercado. También consideraron que el plazo de alquiler debería ser más flexible y que el inquilino decida si es de uno, dos o tres años. Sobre la actualización de precios de alquiler, plantean que los aumentos se hagan cada seis meses nuevamente, usando dos índices alternativos.
¿Qué método de actualización de precios sería el más justo?
Fernando Bercovich, sociólogo especializado en temas urbanos, explica: “La consecuencia positiva de la imposición de incrementos anuales ajustados por el índice del Banco Central es que hay más previsibilidad en el sentido de que vos sabés que nunca te va a aumentar por año el contrato de alquiler ni muy por encima de tu salario, ni muy por encima de la inflación, porque hace un promedio de ambos números”.
Además, Bercovich destaca: “La ventaja de que sea anual es que el contrato aumenta anualmente y no semestralmente como era antes, con un número pautado desde antes, sabiendo que los salarios de las familias no aumentan semestralmente sino que son aumentos anuales”.
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Por otra parte, la consecuencia negativa está en que al ser aumentos anuales, existe la posibilidad de que los dueños de los departamentos aumenten el precio base del contrato. “Sobre la indexación más ecuánime para ambos lados creo que hay que trabajar sobre el índice de variación salarial y no sobre el RIPTE, que sólo contempla a formales… me parece que eso sería más ecuánime”, señala Bercovich.
Además, el sociólogo pide darle tiempo a la ley de alquileres porque cree que llegó en un momento extraño para la economía argentina: “Los números que estamos viendo ahora son un poco más de acomodamiento, hubo un momento de recuperar plata perdida en otros años anteriores. Y es momento de parar la pelota y ver cómo funciona en condiciones, entre comillas, más normales”.
Una ley implementada en plena pandemia
El caso es que la ley de alquileres se sancionó e implementó en plena crisis económica y sanitaria por la pandemia. En paralelo a esto, regía un decreto del Poder Ejecutivo, el DNU 320, que básicamente ordenó la suspensión de desalojos por falta de pago, prorrogó la duración de los contratos de alquiler y pospuso los aumentos en los precios de alquiler para un posterior refinanciamiento.
La medida, que se tomó para asistir y contener ante una situación de alta vulnerabilidad económica a raíz de la pandemia, tiene hoy sus consecuencias. “Si bien el censo de 2010 registraba ya casi 2 millones de hogares inquilinos, hoy se estima que hay aproximadamente ocho millones de personas que alquilan en el país y que destinan aproximadamente un 40% de sus ingresos para pagar el alquiler”, explica Rosario Fassina.
Una encuesta hecha por el CELS y un instituto de la Universidad de San Martín (IDAES) en el Área Metropolitana de Buenos Aires durante las políticas de aislamiento da cuenta de cómo evolucionó el tema: dio como resultado que el 66% de los hogares inquilinos tuvo menos ingresos durante el ASPO y el 42% tenía deudas de alquiler. “Todas las medidas que estableció el decreto 320, aunque fueron limitadas y con muchos problemas en su aplicación, fueron las únicas medidas que se tomaron para asegurar el derecho a la vivienda de quienes se vieron afectados por la crisis en este contexto de emergencia sanitaria”, destaca Fassina.
Sin embargo, la socióloga afirma que su desarme impactó seriamente en la población inquilina y en la población sobre todo de emergencia habitacional, ya que se puso en serio riesgo la permanencia y el acceso a la vivienda de quienes se ven más afectados por la crisis. “Y aunque el ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat se limitó a crear un protocolo de riesgo temprano de desalojo, que no resuelve la problemática y que es de implementación incierta, no hay medida alguna que ponga el foco en las acciones que el Estado debe abordar de manera urgente, que es pensar un programa de desendeudamiento de los hogares inquilinos e impulsar políticas públicas que busquen garantizar el derecho a la vivienda más allá de la construcción de nuevos inmuebles”, asegura.
Precios cada vez más altos e inasumibles
Inflación, viviendas ociosas, pocas viviendas para más inquilino. Todo esto hace que el precio de los alquileres empiece a ser prohibitivo para muchas familias y provoca una falla en el mercado: para los inquilinos, los precios son muy altos para su poder adquisitivo, y para los propietarios, los precios son muy bajos para que alquilar les sea rentable. Conclusión: muchos prefieren poner a la venta que alquilar su propiedad y termina habiendo poca oferta y mucha demanda a la hora de alquilar.
Según datos oficiales, en la Ciudad de Buenos Aires actualmente hay unos 120.000 inmuebles en venta, cuando la media histórica siempre fue de alrededor de 50.000. Y de este total, solo se concretan unas 3.000 operaciones mensuales.
Ante esto, Bercovich explica que una forma de poder acercar la oferta y la demanda de departamentos en alquiler es que el estado trate de implementar e informe mejor sobre el contenido de la ley de alquileres, y después implante una política activa de oferta de alquileres. “En la gran mayoría de las ciudades del mundo, lo que hacen es construir para ofertar vivienda en alquiler y de esta forma posicionarse en el mercado de alquileres y competir con la oferta privada. Esto es algo que en la Argentina está muy escasamente explorado y sería otra forma de atacar el problema”, afirma.
Bercovich también asegura que es probable que el dato de venta de inmuebles tenga que ver con la ley de alquileres y también con la necesidad de las familias o la percepción de que es mejor dolarizarse ahora que tener el inmueble en su poder. Señala que esa oferta no está encontrando mucha demanda. Y ese quizás es el problema. “Como no hay crédito hipotecario y la gente no quiere desprenderse de los dólares que tiene, no encuentra una demanda. Es más que nada oferta, por la escasez de crédito hipotecario o la poca inclinación a gastar los dólares que tienen las familias”.
Y agrega que una particularidad del mercado argentino es que las propiedades están en dólares. “Que se compren y vendan las propiedades en dólares es algo que pasa en muy pocos lugares fuera de Estado Unidos y eso tiene una historia en argentina, antes no era así, antes los inmuebles se compraban y vendían en pesos”, destaca.
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¿Qué factores explican la crisis habitacional en la Argentina?
Bercovich explica que hay varios indicadores que constituyen la crisis habitacional: “La falta de créditos hipotecarios, pero también la caída del poder adquisitivo, que hace que la gente viva cada vez más hacinada, y la falta de vivienda a un precio al que las familias pueden acceder para comprar o alquilar. En la ciudad de Buenos Aires hay toda una demanda de vivienda de clase media que no está siendo satisfecha por el mercado privado”.
En este sentido, Bercovich destaca la necesidad de que el Estado de créditos a desarrolladores o de facilidades a personas que quieran alquilar o comprar una vivienda de estas características. Y señala que si únicamente se construyen viviendas poco accesibles para el público general, probablemente después queden vacías. Sobre esto, añade que “hoy en la ciudad de Buenos Aires más del 10% de viviendas están vacías”.
Por su parte, Fassina asegura que además de la pérdida de poder adquisitivo en pesos y la dolarización de la vivienda para explicar la crisis habitacional en un contexto de falta de créditos hipotecarios, se puede retrotraer esta discusión a dos grandes principios. “Por un lado, prevalecen los usos más rentables del suelo. De este modo se han construido más viviendas, pero la mayoría no han sido destinadas a satisfacer necesidades habitacionales sino que han sido pensadas como inversión de reserva de valor”.
“La segunda razón de nuestra gran crisis habitacional y estoy hablando en términos superestructurales, es que solemos naturalizar el derecho a la propiedad privada sobre el derecho a la vivienda. Como dije anteriormente, el mercado inmobiliario se convirtió en el refugio privilegiado de la renta financiera y lo que generó es un incremento desproporcionado del precio del suelo urbano en relación a otros bienes, así como también respecto del ingreso que tienen las personas en nuestro país”, concluye Fassina.
Las soluciones que experimentan otros países
Entre las medidas que evalúan desde el Gobierno, una de ellas es aplicar regulaciones sobre las viviendas vacías que no se alquilan, y esto va desde impuestos sobre las viviendas sin uso a incentivos para que los propietarios las pongan en el mercado. Se trata de una solución que podría ser efectiva, sobre todo en una ciudad como Buenos Aires, donde como recuerda Fassina, “la oferta que el mercado inmobiliario produce no se corresponde a la demanda de la mayoría de los hogares. Y donde la cantidad de viviendas vacías es equivalente al déficit habitacional. En Buenos Aires, el 9% de las viviendas están ociosas, y el 11% de la ciudad sufre este déficit".
Fassina explica que algunas de las sugerencias que ella y su equipo presentan es empezar a regular la vivienda vacía en la ciudad. “Por un lado, para incentivar la oferta, y así evitar los aumentos de precio de las viviendas. Por otro lado, para garantizar un derecho humano que es el acceso a la vivienda, que es universal, sobre todo porque se trata de un bien escaso, que es el suelo urbano… también para aumentar el presupuesto para desarrollar programas de vivienda, ya que así regular la vivienda vacía puede tener fines recaudatorios, y también para evitar efectos negativos en el crecimiento de las ciudades, que aumentan la segregación y los costos sociales y ambientales”.
Habitualmente, cuando las personas no pueden encontrar donde vivir en la ciudad, se desplazan a la periferia, que es donde pueden encontrar vivienda más barata y acorde a sus ingresos. Esto por lo general profundiza la segregación y costos sociales y ambientales en las ciudades y la ciudadanía. Entonces, para regular la vivienda vacía, Fassina señala que por un lado, hay que pensar incentivos públicos, y facilitar a través de subsidios u otras acciones la refacción de viviendas vacías en mal estado a cambio de darle un determinado uso. Políticas que ya se aplican en países como Francia, Estados Unidos o Reino Unido.
Otra opción que muestra Fassina es la de pensar en cargas tributarias: “Aplicar impuestos o tasas a viviendas que se mantienen vacías por períodos determinados. Políticas similares se aplican en Uruguay, Holanda, Dinamarca y Alemania. También podemos pensar advertencias públicas, es decir, intimar a personas propietarias de viviendas sin uso a ponerlas en uso. Esto se aplica en Brasil, España y Colombia. Y también hay casos más extremos que es pensar directamente en sanciones: existen legislaciones que prevén la expropiación o incluso la demolición de los inmuebles irrecuperables para darle una finalidad social a ese suelo. Algo que se aplica en España, Alemania y Suecia.
En relación con este tipo de medidas, Bercovich mantiene que para atacar este problema está la posibilidad de aplicar impuestos, que puedan servir también como incentivos. “Por un lado, penalidades a quienes tengan vacía una vivienda, y un premio o incentivo a aquellos que hagan las cosas bien. En muchas ciudades donde se aplica el impuesto a la vivienda vacía o distintos instrumentos para esto, como en Londres, se han visto resultados muy positivos. De hecho, Londres es una de las ciudades que menos vivienda vacía tiene. Y creo que sería algo para indagar”.
¿Cuáles son las medidas urgentes y prioritarias a adoptar por el Gobierno?
Para atender esta problemática, Fassina plantea que las medidas que debería adoptar el Gobierno están vinculadas a cambiar las reglas de juego del mercado de la vivienda en la Argentina. “La construcción de vivienda por sí sola no va a resolver el déficit habitacional, sino que los mecanismos de exclusión que genera el mercado inmobiliario y los obstáculos para el acceso a la vivienda tienen que ser contrarrestados con políticas que garanticen soluciones habitacionales sobre todo para los sectores populares”, concluye.
Por su parte, Bercovich señala la importancia de que todas las políticas se desarrollen al mismo tiempo. “El problema de la Argentina o de muchos países que intentan resolver el tema de la crisis habitacional es que se hace con un instrumento puntual, como podría ser la ley de alquileres. Pero si se aplican muchos instrumentos, como puede ser la oferta de vivienda pública para alquiler, oferta de vivienda pública para compra, créditos hipotecarios, regulación de la vivienda ociosa, y se hace todo junto y de forma integral, ahí podemos llegar a tener resultados positivos”, asegura.
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